Comprar para alugar:
o financiamento como alavanca, com conta na mão.
Imóvel de renda não se compra com a parcela máxima que o banco aprova. Compra-se com a entrada certa, o prazo certo e um aluguel que cubra a maior parte da parcela. Quando a conta fecha, o inquilino paga o imóvel para você. Quando não fecha, melhor saber antes.
Como fazer a conta fechar
Qual aluguel o imóvel pega, em quanto tempo aluga e qual a vacância da região. Imóvel de renda é escolhido pela liquidez de locação.
Com 40% a 50% de entrada e 15 a 20 anos, a parcela se aproxima do aluguel. Com 20% de entrada e 30 anos, o aluguel não cobre, e você paga para ter o imóvel.
Para segundo imóvel não há FGTS e a taxa pode ser um pouco maior. Entre bancos, a diferença muda a conta.
Aluguel que sobra amortiza o financiamento. Em 10 a 15 anos, o imóvel está quitado com dinheiro do inquilino e o seu.
Um imóvel de R$ 400 mil com 50% de entrada
Ilustrativo: financiamento de R$ 200 mil a 11,5% ao ano + TR, Price, e aluguel de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel. Premissas de outubro de 2026; não é oferta nem promessa de renda.
Aluguel bruto, antes de vacância, condomínio em meses vazios, IPTU e imposto de renda sobre a locação. Para um segundo imóvel não há uso de FGTS. Imóvel tem risco de liquidez; a conta precisa fechar sem contar com valorização.
E para quem não é
Faz sentido para
- Quem já tem o imóvel de moradia e quer um segundo para renda
- Quem tem 40% a 50% do valor para entrada e renda para a parcela mesmo sem aluguel
- Quem quer comparar com consórcio e com renda fixa antes de decidir
Não é o caminho para
- Quem precisaria do aluguel para pagar a parcela desde o primeiro mês
- Quem tem pouca entrada: nesse caso o consórcio para patrimônio costuma fechar melhor
O que sempre perguntam
Vale mais a pena financiar ou usar consórcio para imóvel de renda?
Com entrada grande e pressa, financiamento. Sem pressa e querendo pagar sem juros, consórcio. Eu faço as duas contas lado a lado, inclusive comparando com deixar o dinheiro na renda fixa.
Posso usar FGTS?
Para segundo imóvel, não. O FGTS é só para moradia própria dentro das regras do fundo.
A taxa é a mesma do primeiro imóvel?
Costuma ser próxima, mas alguns bancos cobram um pouco mais ou pedem relacionamento. Comparar vale ainda mais aqui.
Posso comprar em nome de empresa (holding)?
Sim, com financiamento PJ, que tem regras e taxas próprias. Para quem pensa em vários imóveis e sucessão, a holding pode valer; isso é conversa com o contador e eu entro na parte do crédito.
E se o imóvel ficar vazio?
É o risco principal, e por isso a conta não pode depender do aluguel. Reserva de 6 meses de parcela e condomínio é a regra que eu uso.
Quanto custa o seu trabalho?
Nada para você. Sou remunerado pelo banco onde o financiamento é contratado, e isso não altera a sua taxa.
Faça a conta do seu imóvel de renda
Me diga o imóvel, a entrada e a renda. Eu volto com a comparação entre bancos e com o consórcio, em até um dia útil.
Veja também
Entrada, FGTS, Minha Casa Minha Vida ou SBPE, prazo, taxa, seguro: o primeiro financiamento tem mais decisões do que parece, e cada uma mexe na…
Crédito imobiliário · estratégia 2Reduza a parcela do financiamento que você já paga.Quem financiou com taxa alta não está preso a ela. A portabilidade leva o saldo devedor para um banco com taxa menor, sem custo de novo…
Crédito imobiliário · home equityTroque a dívida do cartão pela menor taxa que existe para pessoa física.Cartão rotativo custa mais de 10% ao mês. Crédito com o seu imóvel em garantia custa perto de 1% ao mês, em até 20 anos. Se você tem um imóvel…
Prefere conversar antes de simular?
Me chame no WhatsApp e diga em uma frase o que você quer resolver. Eu respondo pessoalmente.