Compare as propostas de financiamento
Você junta três, quatro propostas e cada banco apresenta do seu jeito: um fala da taxa, outro da parcela, outro do prazo. Coloque todas aqui, com os números que eles mandaram, e veja qual é de fato a mais barata — em SAC e em Price, até o último mês.
Seus números
Leve esta simulação com você
Gero um PDF com os seus números, as premissas e a tabela completa. Se quiser, olho o seu caso e comparo as opções reais de mercado com você.
Mesmo imóvel, mesma entrada, todas as propostas no mesmo critério
Cada banco apresenta a proposta do jeito que favorece o próprio número. Um destaca a taxa, outro a parcela inicial, outro o prazo longo. Comparar do jeito que eles mandam é quase impossível: você acaba escolhendo pela apresentação, não pelo custo.
Aqui o valor financiado é o mesmo para todas as linhas — imóvel menos entrada — e cada proposta entra com a taxa, o prazo, o sistema e os seguros que aquele banco ofereceu. A conta roda mês a mês, do primeiro ao último, e o ranking sai pelo desembolso total: a soma de todas as parcelas mais os custos de contratação. É o dinheiro que sai do seu bolso, não a taxa do folheto.
O SAC e o Price aparecem lado a lado porque a escolha entre eles muda a primeira parcela em 15% a 20% e o total de juros em muito mais. Não existe resposta única: o SAC costuma custar menos no fim, o Price cabe melhor no orçamento de hoje. O que existe é a conta, e ela está na tabela.
Simulação educativa com taxa constante ao longo do contrato. Não considera correção do saldo devedor por índice (TR, IPCA ou poupança), carência, amortizações extraordinárias, mudança de seguro ao longo do prazo nem reajustes de tarifa. Condições finais dependem da análise de crédito, da avaliação do imóvel e das regras de cada instituição, e podem mudar sem aviso.
O que costuma gerar dúvida
Por que esta calculadora não traz as taxas dos bancos prontas?
Porque taxa publicada não é taxa contratada. O que o banco divulga é o piso, válido para um perfil específico, e a taxa que chega na sua proposta depende de relacionamento, seguro, portabilidade de salário e do próprio imóvel. Uma tabela fixa aqui envelheceria em semanas e criaria expectativa que a análise de crédito não confirma. Aqui você digita o que cada banco ofereceu de verdade, e a comparação sai honesta.
Qual a diferença entre SAC e Price na prática?
No SAC a amortização é constante e a parcela cai todo mês, porque os juros incidem sobre um saldo que só diminui. A primeira parcela é mais alta, a última é bem mais baixa, e o total de juros é menor. No Price a parcela é fixa do começo ao fim: cabe melhor no orçamento hoje, mas no começo quase tudo é juro e você amortiza pouco. Para o mesmo prazo e a mesma taxa, o SAC quase sempre custa menos no total.
O que é o CET e por que ele é diferente da taxa?
O CET, Custo Efetivo Total, é a taxa que reflete tudo que você paga: juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e os custos de contratação. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CETs bem diferentes por causa do seguro. É o CET que permite comparar, e é por isso que aqui existe campo para seguros e tarifas.
Por que o desembolso total ordena o ranking, e não a taxa?
Porque a taxa sozinha engana. Um banco com taxa menor e prazo mais longo pode custar mais no fim do contrato do que outro com taxa um pouco maior e prazo menor. O desembolso total soma todas as parcelas mais os custos de contratação: é o dinheiro que efetivamente sai do seu bolso. Se o seu critério for a parcela que cabe no mês, e não o custo total, a tabela mostra as duas coisas.
Quanto da minha renda o banco aceita comprometer?
A referência de mercado é 30% da renda familiar bruta comprovada, e alguns bancos trabalham com menos em certos perfis. A calculadora mostra o quanto a primeira parcela compromete e avisa quando passa de 30%, porque é ali que a proposta costuma ser recusada ou o prazo precisa ser esticado.
Preciso de quanto de entrada?
A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel, o que exige 20% de entrada, e alguns chegam a 90% em programas específicos. Entrada maior costuma destravar taxa melhor. O FGTS pode compor a entrada se você atender às regras do fundo.
O ITBI e o registro entram no financiamento?
Não. ITBI e registro em cartório somam algo entre 2% e 4% do valor do imóvel dependendo do município, e saem do seu bolso na escritura, além da entrada. É a conta que mais pega gente de surpresa na reta final, e por isso ela aparece aqui.
Posso usar isto para conferir uma proposta que já recebi?
É exatamente para isso. Digite a taxa, o prazo, o sistema e os seguros que estão na proposta e compare a parcela calculada com a que o banco informou. Se a diferença for grande, tem custo embutido que não foi explicado — e vale perguntar.